На начальном этапе проекта определить, где и чей участок расположен, непросто. Генплан представлен только на бумаге и зачастую носит условный характер. Отправными точками могут служить: предположительное место под КПП или въездную группу, лес, река, но четко очерченного и вымеренного участка еще может и не быть. Право собственности застройщика распространяется на все поле, и в предварительном договоре прописывается, что покупатель выбрал участок земли в соответствии с генпланом (который прилагается к договору), ориентировочной площадью, которая после межевания будет определена точнее. Погрешность, как правило, невелика, но окончательно на сделку принято выходить с уже четкими цифрами. Кроме того, в предварительном договоре оговариваются сроки межевания.
Также необходимо выяснить категорию и вид разрешенного использования земель, на которых находится участок, и поинтересоваться планами застройщика относительно их изменения. Если будущие покупатели собираются построить на участке дом для постоянного проживания, они наверняка будут заинтересованы в том, чтобы в доме можно было без проблем зарегистрироваться. Хотя начиная с лета 2011 года теоретически регистрация возможна на землях сельскохозяйственного назначения (раньше регистрировали только на землях населенных пунктов (поселений)), тем не менее на практике в этом случае она сопряжена с определенными трудностями. Как правило, зарегистрироваться удается только через суд. Это может отпугнуть потенциального покупателя или снизить стоимость участка. Кроме того, важно выяснить, кому принадлежат прилегающие земли и что владельцы планируют с ними делать в будущем, чтобы, приехав через год, не обнаружить, например, на месте облагораживающего панораму луга грандиозную стройку. В некоторых случаях это можно узнать самостоятельно, в других — лучше прибегнуть к помощи крупной риелторской компании, которая в силу специфики своей работы постоянно сталкивается с землевладельцами и лучше ориентируется в ситуации в том или ином районе.
Далее необходимо узнать о ситуации с коммуникациями и выяснить, есть ли у девелопера технические условия на их проведение, а также финансовые ресурсы и практическая возможность сделать это в срок.
Все эти и другие меры предосторожности необходимо соблюдать и в том случае, если вы покупаете землю не для инвестиций, а для себя.
Главное, о чем нужно помнить, это то, что все обязательства застройщика должны быть не просто отражены в рекламе и озвучены устно, а подробно оговорены в предварительном договоре, который вы будете подписывать в случае приобретения участка на ранних стадиях проекта. Только информация, отраженная в предварительном договоре, позволит вам в дальнейшем, в случае неблагоприятного развития ситуации, предъявлять девелоперу претензии, в том числе и через суд.
О Приобретая участок без подряда с целью дальнейшего самостоятельного строительства, человек должен четко представлять, с какими трудностями он столкнется. Пожалуй, ш- л/ое важное здесь — правильно выбрать землю в поселке, гЭе г/же есть условия для успешной реализации задуманного проекта. 7ел/ не менее какие проблемы могут возникнуть у покупателя после оформления участка в собственность?
Дмитрий Мокшин, эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»: «Нередки случаи, когда клиенты приобретают экономичные варианты, ценой от 1 млн руб., с целью зафиксировать небольшие накопления или построить дом стоимостью до 500 тыс. руб. Однако если речь идет о доме для постоянного места жительства, то для клиента исключительно важно, на каком расстоянии от города расположен участок, срок предполагаемого завершения строительства, насколько поселок заселен. При этом коммуникации уже должны функционировать, а не просто декларироваться застройщиком. Все это влияет на стоимость в сторону увеличения. Как правило, обращаются люди, готовые потратить на землю 6-7 млн, которые уже представляют дом своей мечты и планируют построить его сами, располагая возможностями финансировать серьезный проект. Если средств хватает на то, чтобы все требования к участку были удовлетворены, то в дальнейшем серьезных проблем возникнуть не должно. Впрочем, бывают случаи, когда клиент возвращается к нам. Например, недавно меня попросили помочь в решении проблемы подведения газа от центральной системы непосредственно к участку. Конечно, такие вопросы находятся не в компетенции риелторов, но снабдить человека нужными контактами вполне в наших силах. Когда поселок уже сдан, то могут возникнуть трудности и другого порядка. Дело в том, что его обслуживанием занимается не застройщик, а, скажем, некоммерческое партнерство, которое создали сами жители. Естественно, требование выплачивать взносы вначале вызывает недоумение, но это несущественные организационные вопросы, которые вполне преодолимы и без помощи посредников».
Комментарии закрыты.